ДИСКУСІЙНІ АСПЕКТИ ОЦІНКИ НЕРУХОМОСТІ ДЛЯ ЦІЛЕЙ ОПОДАТКУВАННЯ

Анотація

Наведено авторське бачення щодо процесу оцінки вартості об’єктів нерухомості для цілей оподаткування. Встановлено, що чинні норми оцінки майна для цілей оподаткування, регламентовані основним регулятором оціночної діяльності в Україні – Фондом державного майна України, позбавляють процес оцінки майна в нашій державі прозорості й нівелюють особисте бухгалтерське судження під час оцінки нерухомості. Непрозорість й викривлення дій чинних норм нормативно-правових актів, що регулюють процес оцінки майна та майнових прав в Україні, а також норм Міжнародного стандарту фінансової звітності (далі − МСФЗ) 13 «Оцінка справедливої вартості» під час оцінки об’єктів нерухомості полягає в тому, що, на нашу думку, представники Фонду державного майна України під час затвердження звітів з оцінки нерухомості для цілей оподаткування ґрунтуються на оціночній вартості об’єктів, яка має бути визначена виключно на основі цін пропозиції на нерухомість й виключно за допомогою порівняльного підходу. Натомість МСФЗ 13 «Оцінка справедливої вартості» та Національний стандарт 1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав» вимагають визначати вартість об’єктів оцінки за трьома методами: витратним, дохідним та порівняльним. Надано рекомендації, впровадження яких дозволить дотриматися прозорості й коректності визначення вартості майна для цілей оподаткування. Зокрема, ґрунтуючись на суворі реалії ринку оцінки нерухомості в Україні для цілей оподаткування, вважаємо, що Фонду державного майна України необхідно внести зміни до Наказу 658 «Про затвердження Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку» у частині оцінки майна для цілей оподаткування, не за оціночною вартістю, під якою на цей час розуміється ринкова вартість, а просто за оціночною (або назвати її нормативною), тобто за вартістю, яка розрахована за заданим алгоритмом виходячи із вихідних даних. Такий вид вартості буде більш прийнятний до запропонованого Фондом «алгоритму дотримання прозорості в оцінці майна для цілей оподаткування» й не буде суперечити нормам Національного стандарту 1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав» й МСФЗ 13. Вважаємо, що нормативна вартість, що розрахована для цілей оподаткування й є не нижчою за середню по статистичній оцінці на сайті ФДМУ, буде не об’єктивною, й не буде відображати реальний стан кон’юнктури ринку нерухомості. Якщо перейти у наших роздумах щодо коректності визначення справедливої вартості об’єкта оцінки, то необхідно виходити з чинних норм, які встановлені й у МСФЗ № 13 «Оцінка справедливої вартості» й у Міжнародних стандартах оцінки, а саме: визначення вартості майна та майнових прав за порівняльним, дохідним й витратним підходами відповідно до цілей оцінки. Тому треба внести зміни до Наказу № 658 «Про затвердження Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку» у частині відміни пункту щодо необхідності визначення вартості об’єкта оцінки виключно за порівняльним підходом, та надати оцінювачам можливість проявити власне професійне судження й керуватися усіма трьома підходами й якщо якийсь підхід буде не використано, то обґрунтувати це рішення. Задля нівелювання фактів «заниження вартості об’єктів оцінки» за оціночною вартістю, під якою на цей час розуміється ринкова вартість, необхідно внести зміни до зазначеного Наказу й Національного стандарту оцінки № 1 «Загальні засади оцінки майна та майнових прав» щодо зміни економічного змісту визначення терміну «ринкова вартість об’єкта оцінки», а саме: замість словосполучення «вартість за угодою», прописати «розрахункова грошова сума». Саме цей аспект дозволить знизити ризик маніпулювання результатами визначення справедливої вартості об’єктів оцінки майна та майнових прав.